| |
|
|
 |
|
Le démembrement
d'un bien immobilier consiste à scinder
la propriété des murs de
l'exploitation du bien. |
| |
On distingue
ainsi deux parties : |
| |
• La nu-propriété :
le nu-propriétaire détient
les murs mais ne peut pas exploiter le
bien; |
| |
• L'usufruit
: l'usufruitier détient le droit
d'occuper le logement sans payer de loyers,
de le prêter ou d'en percevoir les
revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler
seul les baux d'habitation et professionnels,
en choisissant lui même le locataire
et en fixant seul les conditions du bail. |
| |
Le principe du montage
en démembrement immobilier est de
céder l'usufruit pendant 15 à 20
ans à un exploitant afin que ce
dernier en récolte les bénéfices.
En contrepartie cet usufruitier participera à l'achat
du bien et à la fin de cette période,
l'investisseur (nu-propriétaire)
retrouvera son bien en pleine propriété. |
| |
|
|
| |
AVANTAGES
FISCAUX DU DÉMEMBREMENT IMMOBILIER |
|
|
| |
| Les
revenus retirés de la location
et les charges d'exploitation sont
destinés à l'usufruitier. |
|
| |
|
| L'investisseur
ne pourra déduire que les
travaux de grosses réparations
dans sa situation foncière
et de la même manière
qu'en régime de droit commun. |
|
Les
intérêts d'emprunt
ne sont déductibles que
sur du revenu foncier, d'ou
l'avantage d'encaisser des revenus
fonciers
en amont afin de déduire
ces intérêts.
|
|
| |
|
L'autre
avantage concerne l'Impôt
de Solidarité sur la Fortune
(ISF) puisque seul l'usufruitier
doit déclarer à son
actif le bien en pleine propriété.
Il n'y a donc pas d'actif pour
l'ISF de l'investisseur et le
Capital Restant dû à la
banque (CRD) est déclaré au
passif.
|
|
| Ainsi
ce CRD peut être déduit
de l'actif existant pour l'ISF
et ainsi bénéficier
d'une réduction d'impôt
(si toutefois l' investisseur est éligible
a l'ISF). |
|
| |
|
| Ce
démembrement
immobilier temporaire, comme son
nom l'indique, termine
un jour. |
|
|
| |
| |
FIN
DU DÉMEMBREMENT IMMOBILIER |
|
|
| |
À la fin de
la période de cession de l'usufruit,
l'investisseur peut récupérer
son bien en pleine propriété et
peut jouir de cet usufruit. |
| Il tirera
bénéfices de la location
mais devra s'acquitter des charges. |
| Il devra
déclarer le bien à son actif
pour l'ISF. |
| L'investisseur
aura récupéré son
bien qu'il aura payé 40% à 60%
de sa valeur. |
| |
| |
FIN
DU DÉMEMBREMENT IMMOBILIER |
|
|
| |
| En situation
de bénéfices fonciers
et/ou assujetti à l'ISF. |
|
|
